Le local commercial implique différents coûts : les frais engagés pour le lieu et les taxes du gouvernement à régler. C'est pourquoi il est important de budgétiser en amont sa location pour son entreprise.
Vous souhaitez louer un local pour lancer votre activité ou la faire croître davantage ? Avoir des locaux commerciaux peut vous permettre de booster votre production en ayant un lieu alloué à l'activité de votre entreprise, et surtout d'avoir une vitrine pour présenter vos produits si vous exercez une profession commerciale. Avant de vous lancer dans la location d'un local commercial, veillez toutefois à anticiper tous les frais relatifs au local pour créer un prévisionnel financier fiable et éviter les mauvaises surprises pour votre portefeuille.
Les 4 critères généraux qui déterminent le prix d'un local commercial
-
L'emplacement du local commercial : les zones plus prisées et plus fréquentées ont généralement des coûts plus élevés pour la location. Par exemple, un local commercial situé dans une rue très fréquentée du centre-ville (ou d'un arrondissement prisé de Paris ou de Lyon) peut être beaucoup plus cher niveau prix qu'une boutique située en périphérie ou dans une zone moins fréquentée.
-
La superficie du local commercial : les prix sont souvent indiqués par mètre carré (ou pied carré) et ce prix au m² des locaux commerciaux peut varier en fonction de la zone. En toute logique, un local commercial disponible à Paris, Marseille ou Lyon coûte plus cher que dans une petite ville de province.
-
La durée du bail de location du local commercial : si vous optez pour la location d'un local commercial, la durée du bail peut influencer les coûts. Les loyers peuvent être plus élevés pour des baux de location de locaux commerciaux à court terme ou comportant des options de renouvellement fréquentes.
-
Les frais supplémentaires à la location du local commercial : en plus du prix de base, il peut y avoir des frais supplémentaires à prendre en compte, tels que les charges communes (électricité, gaz...), les impôts fonciers, l'entretien du lieu, d'éventuels travaux et plus encore. Veillez à leur estimation en définissant le coût annuel pour l'intégrer à vos dépenses fixes dans votre budget.
Selon une plateforme dédiée à la recherche de locaux commerciaux, le loyer moyen d'un local commercial en France en 2025 est de 201 € le m2/an, les annonces allant de 89 à 588 € le mètre carré par an.
Signature d'un bail commercial : quels frais ?
Si vous souhaitez louer le local commercial, sachez d'abord que le montant du loyer d'un bail commercial peut être librement fixé entre vous et le bailleur. Une révision du prix du loyer du local commercial doit toutefois être effectuée tous les 3 ans.
En plus du loyer du local commercial, le propriétaire du bien immobilier vous demande d'autres sommes comme le dépôt de garantie et le pas-de-porte.
Le dépôt de garantie
- non obligatoire, il garantit au bailleur la bonne exécution du bail ;
- il est à hauteur de 3 mois de loyer si le loyer du local commercial est payable à l'avance, ou 6 mois si le loyer est réglé en fin de mois ;
- si le dépôt de garantie dépasse ces montants, le bailleur est tenu de verser au locataire des intérêts sur les sommes excédant les 3 ou 6 mois ;
- le dépôt de garantie est remboursé quand le locataire quitte le local commercial (sauf si dégradations).
Le pas-de-porte
Le pas-de-porte est exigé dans le cas des locaux vacants :
- il correspond au " droit d'entrée " ;
- le montant s'élève de 3 à 6 mois de loyer (non remboursé).
Taxes sur les locaux commerciaux : comment sont-elles calculées ?
En plus du prix du loyer du local commercial (avec dépôt de garantie) ou du prix du prêt immobilier, vous devez prendre en compte les taxes du gouvernement : la taxe foncière, la contribution économique et territoriale (CET), la taxe annuelle sur les bureaux pour les locaux professionnels et commerciaux.
La taxe foncière
La taxe foncière se calcule selon la valeur locative du bien immobilier, le coefficient de revalorisation fixé par le gouvernement et le taux d'imposition dans les collectivités locales.
La contribution économique et territoriale (CET)
La contribution économique et territoriale (CET) est composée de deux éléments :
- La Cotisation foncière des entreprises (CFE) : taux d'imposition de la commune multiplié par la valeur locative des locaux professionnels ou commerciaux.
- La Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) : valeur ajoutée taxable multipliée par le taux de la CVAE selon le pourcentage réalisé par l'entreprise. La CVAE est toutefois vouée à disparaître d'ici à 2030. Une évolution progressive des taux et prévue jusqu'à sa suppression définitive.
La taxe annuelle sur les bureaux
La taxe annuelle sur les bureaux pour les locaux professionnels ou commerciaux est appliquée aux bureaux situés dans certains départements seulement (l'Île-de France, les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes-Maritimes). Pour être soumis à cette taxe annuelle, le local doit également répondre aux critères suivants :
- Les locaux à usages de bureaux dont la surface est égale ou supérieure à 100 m2 ;
- Les locaux commerciaux dont la surface est supérieure à 2 500 m2 ;
- Les locaux de stockage dont la superficie est supérieure à 5000 m2 ;
- Les surfaces de stationnement dont la superficie est supérieure à 500 m2.
Les tarifs de cette taxe annuelle sur les bureaux sont indexés sur l'augmentation de l'indice des prix à la consommation (IPC), hors tabac, et donc revus chaque année. En 2025, l'IPC a par exemple augmenté de 1,8 %.
Quid de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) n'est pas obligatoire pour le locataire mais elle peut être prévue par le bail commercial. En effet, les propriétaires sont redevables de la taxe, mais peuvent décider de faire peser ce coût sur leurs locataires au titre des charges locatives récupérables dans le cadre de la location des locaux commerciaux.
Son montant est calculé comme suit : (valeur locative cadastrale/2) x taux fixé par la collectivité.
Attention : ne pas confondre local commercial et fonds de commerce
En toute logique, un local commercial correspond au lieu dans lequel vous exercez votre activité professionnelle. Il fait référence " aux murs " ; tandis que le fonds de commerce rassemble tous les éléments immatériels et matériels de votre entreprise : la caisse enregistreuse, le logo, la clientèle...
Par conséquent, selon l'activité de votre entreprise, il faudra toutefois compter le fonds de commerce dans votre budget de location de local commercial. Si vous voulez récupérer un concept d'entreprise déjà existant, et qui fonctionne, vous êtes invité à acheter le fonds de commerce et à louer le local commercial.